Creditul ipotecar in Romania - trecut , prezent si mai ales viitor (I)

2003 ...anul de gratie pentru piata imobiliara din Romania. In decurs de numai 6 luni preturile la apartemente s-au dublat. Oare ce a generat aceasta crestere brusca? Care a fost evolutia creditului imobiliar in Romania? Care va fi evolutia viitoare?

La aceste intrebari voi incerca sa raspund in cadrul acestui articol. Datorita volumului de informatii analizate si a corelatiilor pe care le vom realiza aceasta analiza va fi impartita in mai multe episoade.

Vom pleca in analiza noastra de la evolutia preturilor apartementelor. Am luat ca exemplu pretul unei garsioniere din Bucuresti situate in zona 13 Septembrie - Dr. Sarii. Este zona in care locuiesc si mi-a fost mai usor sa selectez datele. Datele au fost preluate din rubrica de mica publicitate a ziarelor din perioada 1999 si 2003.

La 8 februarie 1999 pretul mediu al unei astfel de garsoniere era de 9000 USD. Acest pret mediu s-a mentinut constant pana in luna aprilie 2003. Din aprilie 2003 si pana in decembrie 2003 pretul mediu al unei garsioniere de acest tip s-a dublat ajungand la 18.000 EUR - in acel moment decalaljul dintre EUR si USD nu era mare dupa cum urmeaza:

• Aprilie 2003 : 9000 USD
• Iunie   2003:  10.900 USD
• August 2003: 15.500 USD
• Decembrie 2003 18.000 USD

Ce a urmat dupa 2003 stim cu totii...preturile au urcat in continuu astfel incat in prezet aceeasi garsoniera o poti cumpara cu 80.000 EUR....daca ai noroc si gasesti de vanzare.

Ce s-a intamplat de fapt in a doua jumatate a 2003? Ati putea crede ca romanii brusc au inceput sa castige mai multi bani. Dar lucrurile nu stau chiar asa.

Haide sa ne uitam peste urmatorul grafic (click pe imagine pt a se mari) care ne infatiseaza evolutia creditului catre populatie in perioada 2002-2006. Datele au fost preluate de pe site-ul BNRO - rapoarte lunare care au fost comasate si sintetizate intr-un singur raport.

Ce concluzii putem trage analizand acest grafic:

1. In perioada Ian.2003-Dec.2003 imprumuturile pe termen lung in lei au cunoscut o crestere de 354%
2. Creditele pe termen lung (ipotecare in principal) au inceput sa detina o pondere din ce in ce mai mare in totalul creditelor in lei ajungand ca din Ianuarie 2005 sa le depaseasca. In Dec 2006 volumul de credite pe termen lung era cu 71% mai mare decat pe cel pe termen scurt - in lei.
3. In Ianuarie 2006 creditele in lei au depasit creditele in valuta ca volum.

Dupa cum observam anul 2003 este important pentru sistemul bancar romanesc si pentru piata imobiliara. Brusc creditele ipotecare au inceput sa ia amploare ...iar preturile caselor la fel.

Dar care este cauza, sursa acestei cresteri? Am putea spune ca e vb de o crestere economica...dar parca este prea brusca. Raspunsul il gasim in comunicatele de presa ale BERD . Si pornim cu data de 14 mai 2003  "EBRD loans boost home purchases in Romania" .

In cadrul acestui comunicat aflam ca in ianuarie 2003 BERD a furnizat BCR o linie de credit in valoare de 50 milioane EUR pentru finantarea creditelor imobiliare. La acestea se adauga 20 milioane EUR finantare pentru BancPost cu aceeasi destinatie. Aceste finantari au fost continuate in perioada urmatoare prin acordarea de linii de finantare pentru Banca Transilvania - 10 mil. EUR , HVB Bank - 10 mil EUR si BancPost 20 mil EUR.

Dupa cum observam startul cresterii pietei imobiliare a fost dat de cei din afara si nu a fost rezultatul unei evolutii naturale a economiei romanesti.  In plus aceste fonduri nu au fost directionate catre construirea de noi locuinte si dezvoltarii urbane ci doar achizitionarii locuintelor. Cum fondul locativ in Romania este foarte limitat nu trebuie sa ne surprinda aceasta escaladare a preturilor la case.

Evolutia preturilor la imobiliare a fost pusa in mare parte pe seama banilor negri din economie. Daca ar fi fost asa atunci evolutia creditelor catre populatie nu ar fi trebuit sa cunoasca o astfel de evolutie. Nu zic ca nu sunt bani negri...dar ca nu ei influenteaza piata.

Jocurile sunt facute din alta parte si au un singur scop: profitul. Este de ajuns sa ne uitam evoluatia dobanzilor de referinta pentru EUR si RON ca sa vedem  de ce BERD-ul a finantat aceste credite catre populatie.  Iar BERD-ul este doar varful de lance al unor interese mult mai puternice.

Acelasi lucru s-a intamplat si cu Bursa de la noi...intrari de capital strain care au alimentat o bursa saraca in emitenti si in investitoti autohtoni...iar la primele probleme economice banii au inceput sa fie retrasi. Rezultatul: o cadere drastica a cotatiilor bursiere.

Ce este interesant este faptul ca toate aceste influente se observa destul de bine dpdv astrologic analizand harta Romaniei. Dar despre aceste influente precum si despre prognozele privind evolutia pietei imobiliare vom discuta in a doua parte a acestei analize.

Astrologii care studiaza piata bursiera spun ca lumea financiara este condusa de doua lucruri: lacomia si frica. Cand omul este stapanat de lacomie atunci pietele cresc ...la primul pas gresit frica se instaleaza si totul se naruie. A intelege cum functioneaza aceste 2 stari inseamna a intelege cum functioneaza piata.

Dan